hits

Ni grunner til at boligprisene fortsetter nedover i 2018

kommentarer
Kværnerbyen er et nytt boligområde i bydel Gamle Oslo . Bydelen er under utvikling på Kværner Brugs gamle tomt øst i Lodalen. Foto: Berit Roald / NTB scanpix

Av Gerhard Bollmann Leknes, eiendomsinvestor og utvikler 

Er du en av dem som har etterlatt deg en nervepirrende høst etter at boligen du kjøpte i våres allerede har rast hele 10 prosent i verdi? Du som kjøpte en bolig for 5 millioner har på disse få månedene tapt en halv million norske kroner. Nesten hele egenkapitalen du spinket og sparte til over mange år har nå snart forduftet? Kanskje klynger du deg fortsatt til håpet fra dem som sier prisene skal opp sammen med nyttårsrakettene? At du nå kan styre nervene trygt inn mot det nye året, god hjulpet av en dertil egnet billig flaske Cava, og at du nå bare kan tørke svetten og puste lettet ut? At det bare var en liten dupp som nesten var over før den hadde begynt? Vel, sorry Mac, prisene skal fortsette sin ferd nedover mot dypet og det er ingenting du kan gjøre med det. 

Her har du ni grunner: 

1. Mange har ventet med å selge. Mange har ventet med å selge boligen sin i håp om å få en bedre pris over nyåret. Dette medfører at det vil bli et større tilbud av boliger enn vanlig i januar. Flere boliger ute i markedet betyr færre om benet på de ulike enkeltboligene.

2. Frislipp av nyboliger. Etter år med oppgang har det blitt mer og mer lukrativt å selge nybygg. Naturlig nok er det en «time-lag» fra ideen om prosjektet blir klekket ut til boligen ligger ute for salg. Flere og flere prosjekter har blitt igangsatt og toppen av salgsklare boliger når vi først over nyåret i følge Eiendom Norge-sjef Christian Dreyer. Dette vil gi ytterligere boliger ute i markedet og således påvirke prisen.

Boligprisfallet er politisk bestemt

Unge folk som kjøpte en liten leilighet i Oslo for et år siden, har nå tapt egenkapitalen sin. Det er en forskjell på å barbere seg og kutte hodet av seg.

 

3. Innvandring. Det har vært en nedgang i innvandringen i 2017 og nedgangen vil sannsynligvis vedvare i 2018. På dette området vil det altså være færre som behøver tak over hodet enn tidligere antatt og således legge mindre press på prisene enn hva vi har vært vant til.

4. Banken gir deg maks 5 ganger inntekt i totalt lån. Denne delen av boliglånsforskriftene har gjort det vanskelig, for ikke å si umulig, for mange å få boliglån. La oss si du er en ferdigutdannet ingeniør, du tjener 500.000 i året. Videre har du har 500.000 i studielån og du har kjøpt en bruktbil til 200.000. Da har du 1.800.000 å kjøpe leilighet for om du får låne maks. For 1,8 mill finner du så å si ingenting i Oslo. Du  kan, som veldig mange andre etter at disse reglene kom, altså ikke delta i noen budrunde. I hvert fall ikke om du tenker å ende opp med boligen. Dette er enda en faktor som reduserer etterspørselen og dermed prisene.

Gerhard Bollmann Leknes

5.Sekundærboligkjøp betinger 40prosent egenkapital. Den andre hoveddelen av den nye bolilånsforskriftene som var ment for å kjøle ned boligmarkedet fra rekordåret i 2016. Nå har ikke denne delen fungert helt etter hensikten, det har vært en god økning i sekundærboligandelen også i år. Likevel, har denne delen definitivt minsket muligheten de som ønsker å kjøpe en bolig nummer to har hatt til å låne, og således vil denne delen også fortsette å påvirke prisene i 2018.

6 Psykologi. Det er ikke bare boligprisene som har kjølnet. Folks tro på bolig som et sikkert investeringsobjekt får seg også et skudd for baugen i slike perioder. Vi begynner å bli vant til at prisene faller fra måned til måned og folk blir mer reserverte for å trå til skikkelig i en budrunde. Forventningene synker og denne usikkerheten indekseres i prisene.  

Slik kan alle få boliglån - i dag

Aldri gjort det før? Vel, første steg på veien er å få et finansieringsbevis fra banken. Av Gerhard Bollmann Leknes, eiendomsinvestor og -utvikler Alt for mange tenker at det er umulig for dem å skaffe til veie et boliglån i dag, derfor venter de ofte langt lengre enn strengt tatt nødvendig med å komme seg inn på boligmarkedet.

7. Ekspertene. Nå er det langt fra hver gang at disse såkalte ekspertene treffer på sine spådommer. Det nye nå er imidlertid at flere som tidligere har fremstått som overoptimistiske har byttet helt banehalvdel og gått over på pessimistlaget. Dommedagsprofetene har en helt annen tyngde nå, rett og slett fordi det er såpass mange faktorer som peker for nedgang. Om denne voksende gjengen fortsatt skulle ta feil, har de likevel en påvirkning på psykologien til mannen i gata, all den tid mediene gir spaltemeter opp og ned i mente for den ene pessimisten etter den andre. Denne artikkel intet unntak.

8. Høyt nivå. Boligprisene kom i år, før fallet, på et forholdsvis høyt nivå og ligger fortsatt på et høyt nivå. Det betyr ikke at prisene ikke kan fortsette oppover, men det er større begrensinger for videre vekst samt at vi nordmenn ligger nå på andreplass etter danskene, på høyest gjeldsgrad i Europa. Slike forhold gjør at både Hvermannsen så vel som styresmakter får «guarden» opp, og føler i større grad på lysten til å begynne å trekke i snora.

9. Mulig rentehopp. Sentralbankens prognose for renteutviklingen, den såkalte rentebanen, ble oppdatert på rentemøtet i september. Den viser at renten kan bli satt opp allerede i september neste år. Høyere rente betyr at alle som har lån får enda mindre å rutte med. Og med mindre å rutte med så har du enda mindre mulighet til å dra på i budrunden og boligprisene vil bli skadelidende.


For dem av dere som sitter uten eiendom og en god kontantbeholdning kan jeg anbefale å glassere nyttårsfliret med en flaske Krug,limited edition, årgang 2000. Dealene du kan gjøre det kommende året, gitt at du vet hva du skal se etter, kan fort gå inn i historiebøkene.