Når demografi er skjebnen

Boligblokk i Pilestredet Park i Oslo. Illustrasjonsfoto: Cornelius Poppe / Scanpix

Av Jan Ludvig Andreassen, sjefsøkonom i Eika Gruppen

I vakre Beiarn kommune er det i dag en flott enebolig til slags for knappe millionen.

Her i Oslo er samme sum årets prisvekst på en attraktiv enebolig. Slik vil det trolig fortsette neste år, med tunge trender som er vanskelig å snu. For i Beiarn antas befolkningen å falle med en femtedel frem til 2040. I Oslo venter forskerne derimot like sterk vekst.

I Norge skal det lønne seg å jobbe, og det bør spille mindre rolle hvilken familie du kommer fra og hvor du enn måtte bo. Men virkeligheten er annerledes. Ofte kan endring i boligens verdi overstige godtfolks årslønn. Og der befolkningen vokser mest kan en også vente seg den sterkeste prisvekst på boliger. Befolkningsvekst blir da viktig for din formue.

Les også: Derfor stiger boligprisene ekstra mye

I oktober steg nok en gang boligprisene overraskende mye +0.6 pst på månedsbasis, og usedvanlige sterke 12,0 pst det siste år. Prisene i Oslo trekker nok en gang lasset med en oppgang på vanvittige 21,7 pst i denne perioden. I Norge eksklusiv Oslo er prisoppgangen på om lag 6,5 pst fra oktober i fjor til oktober i år.

Innlegget fortsetter under bildet. 

Resten av Norge viser et ganske så variert bilde.

I Stavanger har prisene nå falt tilbake til samme nivå som i 2011, og reelt er de ned med en sjettedel når du deflaterer med en nasjonal lønnsindeks. Ikke at det ser ut som det snur med første, men fallpotensialet er langt mer begrenset enn før. Det viktige nå er at siddisene ikke bygger for mye nytt, samtidig som de har store mengder usolgte boliger. I dag befinner hver fjerde av landets boliger, som er for salg, seg i Rogaland fylke.

Rådet er: Først bygge varelagrene ned, deretter kan man bygge nytt.

Avgjørende, her som ellers, blir demografien. Sørpå kjennetegnes de fleste kommuner av solid forventet befolkningsvekst, skal en tro SSBs prognoser. Her ser det ut til å være trygt å kjøpe bolig. Relative lave priser gir lave bokostnader så lenge rentene er lave. Lave bokostnader brutto blir det med dagens rentenivå, og det før en hensyntar muligheten for verdivekst.

For hovedstadens priser er det ikke godt å vite hvor ferden ender, fordi innvandringen er stor, men volatil. I Oslo har det vist seg vanskelig å diskutere disse utfordringer åpent. Å si rett ut at innvandringen driver opp boligprisene. Litt morsomt er det, da få ting er viktigere for boliganalysen enn demografi. For med dagens befolkningspolitikk, hvor Oslo skal øke sin befolkning med 5000? 10 000 mennesker i året, vil boligprisene neppe å gjøre annet enn å stige, uansett rente, skatt eller boliglånsforskrift.

Stavanger har flere folkeslag enn det finnes på kloden, pleier jeg å spøke med. Og mange utlendinger kan flytte ut av byen, hvis oljebremsen forblir. I det lange løp bør imidlertid både Rogaland, og de nærliggende Agder-fylkene klare seg utmerket.

Her er det fortsatt rike byer og bygder, med flotte naturområder. Nær kontinentet er landsdelen også. Statistisk Sentralbyrå (SSB) regner med en systematisk befolkningsvekst på 10-20 pst for de fleste kommuner i denne regionen frem til 2040. Sandnes antas å øke sin befolkning med 40 pst, mens Klepp antas å få en befolkningsvekst på nær 50 pst i samme periode.

Regionalisering gavner de fleste regionsentre på Vestlandet og i Nord-Norge. Der er det åpenbart at sentralisering av bosetning begunstiger større byer.

Verre er det for våre mest grisgrendte landbrukskommuner. Mange steder antas folketallet å gå ned. Her er det maktpåliggende å ta grep for å øke befolkningen. Utlendinger holder seg borte. Beiarn, sør for Bodø er et godt eksempel. En kommune med god økonomi hvor folk egentlig ikke ønsker seg store forandringer. Men som nettopp derfor forvitrer. Ungdommen like utfordringer, vet du.

Jeg har lenge hevdet at det meste spennende boligmarkedet i Norge er i Hordaland. Bergen nyter godt av å være Vestlandets hovedstad, men er sårbar for oljebremsen. En brems som ser ut til å være slått på litt til nå i oktober.

I Hordaland falt prisene i oktober, samtidig som antall usolgte boliger steg! Både pris og volum går gærne vei. Og verst er det for eneboligene. Kan nesten se ut som om de neste månedene blir verre, nå som avisene er fulle av historier om nedbemanninger i bedrifter på Vestlandet.

Men i det lange løp bør demografien berge boligprisene også her. I 2040 venter SSB at befolkningen i Bergen er 18,5 pst høyere enn i dag.

Nord-Norge går generelt godt for tida. Med om lag 10 pst boligprisvekst det siste året i våre tre nordligste fylker. Også på lang sikt bør veksten her være robust. Men det blir i hovedsak regionsentrene som vokser. Bare så altfor mange nord norske kommuner venter befolkningsnedgang i årene som kommer.

Ny næringsutvikling, som åpning av oljeutvinning utenfor Lofoten, kan endre bildet for berørte grisgrendte kommuner. Som alltid er utviklingen av boligmarkedene fortellinger om næringslivets vekst og fall og de demografiske endringer som medfølger.

Mange analytikere fokuserer mye på prisveksten neste år og faren for krakk. Men i det lange løp vil demografien trumfe det meste. Der hvor befolkning er systematisk voksende, er det som regel trygt å kjøpe bolig!

Innlegget ble først publisert i Andreassens blogg. 

hits